안녕하세요 껄무새입니다. 🦜
부동산 관련 기사 보다보면 나오는 단어인 '토지거래허가구역', 그냥 정부한테 허락 받아야 하는 제도구나 정도로 이해하고 있었는데, 이번에 신속통합기획 발표지역들이 토지거래허가구역을 묶인다는 내용들도 들려서 이참에 자세히 정리해봅니다.
토지거래허가구역 뜻?
말 그대로, 지정된 구역 내에서 주택/토지 등을 거래할 때 시/군/구청장의 허가를 받아야 한다는 뜻입니다. 어떤 지역의 가격이 급상승하거나 그럴 기미가 보일 때, 투기적 거래를 막기 위해 도입한 제도입니다.
토지거래허가구역 왜 지정하는지?
실사용 목적의 거래만 허용하기 때문에, 단타 목적의 투기 수요나 자금이 집중되는 것을 막을 수 있습니다.
주택, 토지 가격이 급상승 할것으로 예상되는 지역도 토지거래허가구역으로 묶일 경우 거래량이 일시적으로 위축되고, 이로 인해 가격 상승세를 어느정도 진정시킬 수 있는거죠.
- 예를 들어, 2020년 6월 지정한 잠실동, 삼성동, 청담동, 대치동 4개 구역은 현대차 GBC, 영동복합환승센터, 잠실MICE 개발 등 대규모 개발이 예상되는 지역이었습니다.
- 2021년 4월 지정된 압구정, 여의도, 목동, 성수동도 재건축, 재개발 수혜 예상 지역이었어요.
토지거래허가구역은 누가 지정하는지?
국토부장관, 특별시장, 광역시작, 도지사가 지정할 수 있습니다. 단독으로 지정하는건 아니고, 중앙도시계획위원회, 도시계획위원회 심의를 통해 지정하게 돼요.
토지거래허가구역 설정 기간은?
최대 5년 동안 지정할 수 있고, 공고한 날부터 5일 이후부터 효력이 발생해요.
보통 1년을 기본으로 정하고, 시장 상황에 따라 연장여부를 결정한다고 합니다.
[서울시 토지거래허가구역 설정 현황]
토지거래허가구역 묶이는 것의 의미?
투기를 막기위한 목적이 크다 보니, 토지거래허가구역으로 지정될 경우 거래에 여러 제한이 생기게 되고, 이에 따라 거래량도 줄게 됩니다.
따라서, 투자할 때 토지거래허가구역인지 아닌지, 향후 그런 가능성이 있는지 등을 면밀하게 따져봐야 합니다.
실수요자가 아닌 이상 거래가 어렵고, 신청서에 작성한 내용과 다르게 운영할 경우 매매가의 최대 30%까지 벌금을 물 수 있다고 하네요. 이후 거래가 불가하기 때문에 장기투자가 가능한지 등 따져보신 다음 투자하셔야 합니다.
토지거래허가구역의 가격 안정화 효과?
토지거래허가구역으로 지정한다는 것 자체가 이미 앞으로 오를 지역이라는 것을 반증하는 것으로 받아들일 수 있기 때문에.. 사실상 가격 하락 효과는 크지 않다고 합니다. 2020년에 묶은 4개 지역도 거래량 자체는 줄었지만 가격 하락은 없었고, 신고가 실거래는 계속 나왔다고 해요.
좋은 지역이라면 능력되는 실수요자들은 어쨌든 거래를 하기 때문에, 단기적인 효과는 있어도 장기적으로 가격하락까지 이어지지는 않다는 것입니다.
오히려, 토지거래허가구역 발표를 투자의 시그널로 이해하는 경우도 발생한다고 해요. 구역 지정 발표 후 실제 효력 발생 기간 이전에 거래를 하는 추세도 증가하고 있다고 합니다. 투기 수요를 차단하는 조치 자체가 이후 재건축, 재개발 등 호재로 이어진다는 분석이 많아졌기 때문이에요.
토지거래허가구역은 투자 못하나?
토지거래허가구역에서 거래 할 수 있습니다. 다만, 실수요자 조건을 충족해야 해요. 자격에 제한이 생기는거죠. 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 매매할 경우, 해당 시/군/구청의 허가서를 받아야 거래를 할 수 있게됩니다.
토지거래허가구역의 거래 가능 조건은 아래와 같아요.
[토지거래허가구역 거래 가능 조건]
일정한 이용의무기간 내에서 직접 이용할 의무를 충족할 경우
1) 실수요 목적: 자기 거주, 자기 경영의 원칙
- 주택은 본인이 실거주를 해야 합니다. 전세끼고 갭투자가 불가능하다는 것이고, 매매가 전액을 부담할 수 있어야 해요.
- 빌딩일 경우 본인이 직접 경영하는 업이어야 해요. (근생건물일 경우 일부 임대는 가능)
2) 의무 이용기간: 주거용 토지는 2년간 임대나 매매 금지
- 주거용 토지: 2년간 임대, 매매 금지네요 ..
3) 대가 없는 상속이나 증여
4) 허가 대상 면적 미만의 토지 거래
- 용도별로 아래 면적 미만일 경우, 허가 받을 필요 없습니다.
5) 경매 취득, 건축물 분양
토지거래허가 신청 서류와 신청 방법
ㅇ 신청 서류: 토지거래계약허가신청서, 토지이용계획서, 토지취득자금조달계획서
ㅇ 신청 절차 : 매수자, 매도자간 허가신청 합의 → 신청서 제출→ 이후 검토 결과 수령 이후 매매계약을 체결
허가 받기 전에 미리 계약을 체결할 경우 2년 이하의 징역이나 당해 토지가격의 30% 상당 금액 이하 벌금이 부과될 수 있다고 하네요 ㄷ ㄷ ㄷ
더 자세한 내용은 국토부 홈페이지 링크 드려요
https://land.seoul.go.kr:444/land/other/contractGuide.do
저는 이거 정리하기 전까지, 토지거래허가구역에서는 그냥 거래를 못하는구나.. 생각만 했었는데 거래는 분명히 가능하네요. 돈이 없을뿐.. ㅋㅋㅋㅋ
사고 싶은 지역들은 점점 허가구역으로 묶이고 거래가 제한되는 기분이고, 기회가 점점 사라지는 것 같은 초조함은 기분탓이 아닌 팩트겠져? 후후..
읽어주셔서 감사합니다 :)
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