[재개발] 흑석 재개발 영끌투자 했어요

안녕하세요 껄무새입니다. 🦜
요즘 게을러져서 블로그에 소홀했는데, 시간이 지날수록 기억력이 감퇴하는 것 같아서 앞으로 최대한 기록하면서 살아보기로 다시 다짐합니다. ㅋㅋㅋ

그간 많은 일이 있었는데,
올해초에 드디어 내 집 마련했습니다!!

집 사야된다는 타령은 사회 초년생때부터 했었는데, 결국 10년이 걸렸습니다. 이 마저도 남편의 뽐뿌질이 아니었다면 못 샀을 것 같아요

부동산 폭락이다 경제 위기다 아주 시끄러운 가운데에도 투자한 저를 많이 응원해주세요..?

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흑석 11구역 재개발 투자

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어디를 샀나요?

집 사려고 마음먹고 둘러본 지역은 마포, 용산, 동작, 성동, 양천 등등..

마포 용산은 연고가 있어서 친숙했던 곳이고 나머지는 좀 생소했어요. 경기권은 거주 경험이 없어서 투자가 좀 망설여지더라구요.. 이걸 깨야 하는데 ㅠㅠ

결국 서울 동작구 흑석동 재개발 물건을 영끌 매수했습니다. 제 블로그에 흑석동 재개발 관련 얘기가 많아진 이유도 ㅋㅋㅋ 관심 지역이었기 때문이쥬

흑석동은 서울시에서 뉴타운 지역으로 선정해서 꾸준히 재개발을 추진해온 지역이고,
총 11개 구역 중 6개는 재개발 완료 및 입주예정, 4개는 진행중, 1개는 해제된 구역입니다.

구역별로 속도 차이가 많지만 저는 사업시행인가까지 완료된 흑석 11구역을 매수했습니다.

흑석 11구역 , 흑석 뉴타운

왜 재개발 투자를?

어떤 매물을 살까.
엄청 고민했던 부분이에요.

집값은 천정부지로 올라가는데, 전세 만기 일자는 다가오고.. 계약갱신권을 두고 집주인과 묘한 기싸움이 벌어지는 것부터 피곤하더라구요.

‘21년 8월을 피크로 집값 상승세가 잠시 주춤하는 것 같아서 9월부터 열심히 부동산을 돌아다녀봤습니다.

신축 아파트, 구축 아파트, 재건축 예정지, 리모델링 예정지, 재개발 예정지 등등 부동산 갔더니, 요즘 집 보는 사람 아무도 없는데 돌아다닌다면서 신기해하거나 or 기특해하는 분들이 많았습니다 ㅋㅋ

사실 당장 살 생각은 없었고, 진짜 기회가 왔을 때 눈여겨 본 지역 매물을 바로 사고 싶었거든요.


1. 신축 아파트
높은 전세가 덕분에 실투자금(갭)은 낮았지만, 총 매매가격이 너무 비쌌어요.

서울 마포, 용산 일대를 둘러보니 25평대가 15억, 17억 이러더라구요. 전세가는 6~8억.

영혼의영혼의영혼까지 끌어모아도, 그 갭을 채우는 것이 아득해 보였어요. 신축은 결국 구축이 되니까 전세가도 떨어지겠죠.. 아마 몇 십년 후에도 내가 그 집에 살 수(live..거주...) 있는 확률이 적어 보였습니다.


2. 입지 좋은 구축 아파트
마포, 용산의 입지 깡패 구축 아파트도 둘러봤습니다.
그냥 평생 거기 살면 좋지 않을까? 만약 이런 물건을 매수하게 된다면 이런 생각으로 마음 편하자고 하는 결정이겠죠.

리모델링, 재건축 소식도 없는 곳들이 많았고, 입지만 믿고 가기에 지금 현 시점은 너무 리스크가 있어 보였어요.


3. 재건축 예정 아파트
재건축. 되면 너무 좋죠.
마포에서 최근 안전진단 통과한 구축 아파트에 가봤습니다.
엘리베이터가 닫히려고 해서 문에 손 넣었더니 제 손을 꽉 물어버리더군여… 주차도 헬게이트~

부동산에 물어보니 재건축되기까지 15년은 봐야 한다고 합니다.

갭은 신축아파트 매수만큼이나 큰 상황.
주차도 헬.. 엘리베이터도 헬.. 15년을 버틸 자신이 없었고, 재건축초과이익환수제 때문에 더더욱 수익성이 불투명한 상황이었습니다.


4. 리모델링 예정 아파트
재건축 규제가 심해지니 떠오르고 있었던 리모델링 예정 아파트들
한강변에 있는 리모델링 예정 아파트가 탐나서 봤는데,

-어느정도 확정된 리모델링 단지는 이미 너무 비싸다 (17~20억)
-아직 리모델링 성공 사례를 많이 못 봤다.
-재건축 규제가 심하니 돌아가긴 하는 거 같은데..
-차기 정부에서 재건축 규제 상황이 어떻게 바뀔지 모른다. 이런 이유로 피하게 되었습니다.


5. 재개발 지역
재개발은 사실 정보와 지식이 부족해서 막연하게 ‘어렵다’, ‘위험하다’ 생각하던 투자였어요.

재개발 예정지는 진짜 후손에게 물려주는..
묻어놓고 살면 언젠가 소식이 들리는
그런 돈 많은 사람들이 하는 투자라고 하잖아요? 그래서 사실 알아볼 생각도 거의 안 했어요.
실체가 없는 프리미엄(P)을 지불할 자신도 없었구요.

그런데 1~4번 다 답이 없다보니 재개발도 들여다보게 되었어요.
마침 주변에 똘똘한 친구들은 사회 초년생때 재개발 지역을 영끌로 투자해놓고, 이제 단계가 착착 진행되는걸 지켜보고 있더라구요.

유튜브, 블로그 보면서 공부해보고, 실제 부동산에 방문해서 상담도 받아보니까 아주 어려운건 아니더라구요
그냥 용어가 생소할뿐이지, 부동산 생리를 따르는건 재개발도 똑같았습니다.


재개발에 투자한 이유는,
-서울 공급을 위한 거의 유일한 수단.
-재건축보다는 노후화된 지역단위 재개발이 더 우선순위.
-이미 정부 차원에서도 시행을 장려하고 있는 것.
-지금 신축 사는것 보다는 몇년 힘들지만 버텨서 5~6년 후의 신축을 미리 사는 것이 더 이득
-내 집 마련을 늦게 했기 때문에 나보다 4~5년 먼저 투자를 시작한 친구들 따라잡으려면 조금 더 수익률이 높은 투자를 해야할 것

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남편과 치열한 토론 끝에..
처음에는 저도 반대 했지만 재개발 지역을 매수하기로 마음먹었습니다.

기왕 투자하는거 더 공격적으로,
영혼까지 끌어모으고,
최대한 가까이갈 수 있는 도심지, 상급지로 선택한 것이
저희 선에서는 흑석11구역이었습니다


지금도 무리한 투자를 했다는 생각은 들어요.
당장 지금 살고 있는 전세금까지 빼서 모두 넣어야 하니깐요.. 하하하


뭐. 어떻게든 되겠죠?
저와 같은 영끌투자족들에게 좋은 소식만 있으시기를..!

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현재 흑석 11구역은 동작구청에 관리처분인가를 신청해놓은 상태입니다.

옆 동네인 흑석 9구역은 빠르면 6월 중으로 이주를 개시할 예정이라고 하네요.


얼른 다 시작돼서 몇년(최소 5년 이상이겠죠?) 후에는 흑석동 신축 아파트가 제 소유인 시점이 왔으면 좋겠습니다 :)