관리처분계획, 관리처분계획인가 뜻과 의미 (재개발 용어)

재개발 뒷북은 계속 됩니다. 🦜
내 집 마련의 꿈을 이루는 그 날까징..

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지난 포스팅에서 재개발 단계 표를 그려봤는데~
다른 용어들은 대충 짐작이 되지만 '관리처분계획', '관리처분계획인가' 뜻은 확 와닿지 않아서 공부해봤습니다.

재개발 단계

관리처분계획의 뜻?

▸어렵게 말하면

정비사업 시행구역에 있는 종전 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권, 전세권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 사업시행계획에 따른 정비사업으로 조성한 토지와 축조한 건축시설에 관한 권리로 변환하여 배분하는 일련의 계획

▸조금 더 쉽게 말하면

종전 소유권과 권리를 신축 토지와 건물에 대한 권리로 변환하는 계획
→ 기존꺼를 어떻게 바꿀껀지 자세하게 적어놓은 계획이라는 것

관리처분계획 뜻과 의미

관리처분계획인가의 의미?
왜 중요한거죠?

조합과 조합원과의 관계를 정리하는 단계.

이 단계에서
- 조합원 물건의 감정평가액과 권리가액도 확정되며,
- 총 건립세대 중 조합원/일반분양 물량, 임대주택 수가 결정되고 세입자 손실보장, 부대 복리시설, 정비사업비 추산액 등등도 함께 결정됨

때문에 재개발/재건축 자체의 사업성이 판가름 나는 기점이라고 볼 수 있고
조합 - 조합원들간의 의견 충돌도 많은 단계라고 함

조합에서는 관리처분계획수립을 위한 총회를 개최하려 하고,
반대로 감정평가 결과, 분양가 등에 대해 납득하지 못하는 조합원은 반대의견을 표출하기도 함

하지만 이 단계를 거치면 바로 다음 단계는 이주와 철거 단계.
보통 관리처분인가 나면 1년 안에 이주/철거가 이루어진다고 함.
(물론 변수는 항상 있겠지..)

관리처분계획의 주요 항목(예시)

1. 개요
정비 사업 종류: 재개발인지, 재건축인지 뭔지 설명해주는 것

2. 사업계획 개요
관리처분계획인가 이전에 '사업시행인가' 단계가 있는데, 그 단계에서 이미 받은 사업계획 인가 내용을 넣어 놓는 것

3. 토지 처분 계획
분양 면적, 대지 등등에 대한 정보를 담는 것

4. 종전자산의 기준 및 가격
기존 자산은 어떻게 계산한다는 것인지 기술

5. 신축 건축물 분양 기준
새로 짓는 아파트 분양, 상가 분양 기준들은 이러이러 하다는 내용을 적어놓음

6. 권리가액 산정
조합원 권리가액 산정을 어떻게 하고, 비례율은 어떻고 등등을 명기

7. 조합원 부담금 산출기준과 분양 계약
권리가액 등 기준으로 부담금 설정해보니 이렇더라 등

8. 조합원 부담금 납부 방법 등

9. 재건축부담금의 조합원별 부담기준
재건축일 경우 초과분담금 등에 대한 항목을 명기

10. 분양 미신청자 분양 포기자 등에 대한 조치

11. 보류 시설 처분 기준
보류지 같은 것들..(일반, 조합원 분양도 아닌 것들에 대해, 혹시 추가 소송에 대해 활용할 가능성..)

12. 기타사항

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재개발/재건축 투자는 언제나 리스크가 있음.
그렇지만 상대적으로 안전한 단계를 꼽자면 조합설립이 완료된 곳,
더 안전하려면 관리처분인가까지 난 곳을 그나마 추천.

하지만 재개발 특성상 한 가지 단계를 거칠 수록 프리미엄은 내가 따라갈 수 없을 만큼 올라가버리기 때문에 이에 대한 장단점을 모두 고려하여 본인 성향에 맞는 투자를 진행해야 함!