재개발 공부 - 재개발 사업 진행 단계, 노후도 확인(부동산 플래닛), 서울시 신속통합기획

안녕하세요 껄무새입니다.

재개발에 관심이 생겼습니다.
뒷북입니다.

재개발 살껄.. 껄..
언젠가를 위한 공부 겸 정리합니다 🦜

유튜브 투미부동산 채널에서 본 내용입니다 :)

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[재개발 기초지식]

재개발의 사업 진행 단계

크게 총 12개 단계를 거쳐야 함..
전체 평균 기간을 낼 수 없을 정도로 편차가 크긴 한듯

재개발 사업 진행 단계 

재개발에서 가장 중요한 것은?

>>> 노후도 !!!

노후도 조건 자체도 못 맞추는곳이 많기 때문.

개발 가능성이 높은 지역일수록
신축빌라가 난입해서 노후도에 영향을 주는 경우가 많음

노후도 확인하는 방법

부동산 플래닛 사이트
https://www.bdsplanet.com/map/realprice_map.ytp

부동산의 모든 것을 담다, 부동산플래닛

ㅇ 설정: 준공년차를 19년차로 맞춤
- 법적요건을 맞추는 노후도 기준이 철근콘트리트조 30년 넘어야하고, 나머지는 20년 넘어야 함

*대략적으로 검토할 때만 참고하는 것.현장을 꼭 가볼 것. (신축공사들 하면서 노후도가 깨질수도 있음)

부동산플래닛 노후도 확인 

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2021년 재개발 투자 이슈?

ㅇ 오세훈 서울 시장이 전반적으로 재개발 활성화 추진

ㅇ 주거정비지수제 폐지 : 재개발을 가로막고 있었던 악법(?)이 사라짐

ㅇ 21.9.23 서울시, 민간재개발 후보지 공모(~10.29)

- 재개발 구역지정을 위한 법적요건 충족해야 하는 것은 동일(필수항목+선택항목1)
- 가감점 지표 항목들도 중요. 상대평가니까.
. 기본점수: 노후도 40 >연면적15, 과소필지15, 접도율, 호수밀도 등....
. 감점: 주민반대율, 사용비용보조, 구역면적
. 가점: 신축현황(적을수록 굿), 재해위험지역, 주차난 심각지역

→ 25개 지정 결과 12월 28일에 발표한다.

선정된 곳은 정비계획 수립 초기 단계부터 서울시가 지원해서 빠르게 추진되도록 돕는다.

'서울 신속 통합 기획' 검색해보시면,
12월 28일(화) 시행된 곳을 발표한다네요.
두근두근..

리스크가 있다면?

1. 다음 서울시장 리스크
서울시장 임기가 1년도 채 안남음 ('22년 상반기까지)
후보지선정은 됐지만, 구역지정이 안 될수도?

2. 재개발 해제구역이라고 해서 완벽하진 않음
- 노후도, 동의율, 접도율, 호수밀도 등등을 전문가가 아닌 이상 알기 어려움

- 이미 구역으로 지정됐던 곳들은 어느정도 충족했겠네? 라고 생각해서 해제구역으로 몰리지만 정답은 아님.
서울시 보도문 참고 : 실태조사했더니 56%는 법정요건은 미충족했다는 것으로 해석 가능

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정리하자면

1. 웬만하면 조합설립인가 한 다음 단계부터 시작
2. 노후도 체크, 입주권에 대한 규정 확인
3. 노후도 등 조건을 맞췄어도.. 된다는 보장을 할 수는 없으니 묻지마 투자는 No
4. 공공재개발, 현금청산 리스크는 언제나 존재..
5. 신축빌라 살 때는 권리산정기준일을 꼭 확인하고, 입주권 나오는지 확인할 것
- 2010.7.15일 기준으로 구조례/ 신조례가 나뉨
신조례로 가면 권리산정기준일 후 신규 건축 시 현금청산 대상 (서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제 36조)

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https://youtu.be/r9unZq-T_AU