재개발 투자 초보가 알아야 할 것, 기초상식과 투자 타이밍 (유튜브 푸릉_렘군)

부동산 떨어진다고 하는 시점에
재개발에 관심을 갖게 된 껄무새.. 🦜

어쩌면 기회가 아닐까 하는 생각에
유튜브에 기대어 다양한 콘텐츠를 보고 있는데
유튜버 렘군님이 말씀을 너무 잘하셔서, 내용 정리해봤습니다

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재개발과 재건축의 차이

상식적으로 도시 만들 때 제일 좋은 곳에 아파트 깔고 교통을 구축하고 주변에 주택 건설함

궁극적으로 아파트로 되는 것을 똑같지만
그 전에 무슨 모습이었는지가 차이

- 재개발은 이전 모습이 빌라/주택
- 재건축은 이전 모습이 아파트

재개발을 더 선호하는 이유

1) 돈이 적게 들어가고
2) 재초환 리스크도 없고
   (재건축 초과이익 환수제)
3) 전매 가능한 부분도 있음

재개발 투자는 어디서 어떻게 시작해야 하는가?

[1] 재개발 단계와 기본 용어를 알자
1. 재개발 추진 단계는 분명히 알아야 함
- 우선 크게 4단계가 있다는 것만 알고 가자
1) 구역지정
2)조합설립
3)사업시행인가
4)관리처분인가

단계단계마다 시세가 올라가는 것이 당연하다.
끝에는 신축아파트가 있기 때문

2. 비례율, 감정평가 등등 전용 용어를 공부할 것
- 돈과 관련된 용어는 특히 알고가자
- 감정평가금, 권리가액, 분담금 등..
- 입주권(조합원), 분양권(청약 일반)

*보통은 공시지가 x 1.3~1.8 곱한걸 매매가로 볼수있음

재개발 투자 타이밍

0단계에 들어가면 제일 좋은 거 아닌가?
No.. 1단계까지 간다는 확실성이 너무 적고 오래걸림

오히려 뒤로 갈수록 빨라지고 확실해짐.
(사실 단계는 아무 의미가 없다고 보고있음.
그 지역의 부동산 경제가 더 중요하다고 생각하기 때문)

그 지역 상황을 모르고 단계만 보고 고른다면
관리처분인가 난 것 부터 봄
가장 빨리 수익실현을 할 수 있기 때문
1~4단계 갈 수록 피가 붙기 때문
예를 들자면 1억 2억 3억 4억 순으로 오름

새 아파트가 되면 2~4년차에 가장 많이 오름
초보자일수록 4단계 때 검토하는 것이 많다
리스크가 있기 때문..

1단계부터 가려는건 욕심이다
구역지정은 쉬움
조합설립까지 되는게 정말 어려움
추진위원회, 조합장 등등 .. 어휴

정비구역 해제된 곳이 위험하다고 하는 이유는?

구역지정 됐는데 조합설립 안되면 3년 내 해제 가능.
해제 되면 신축업자 난입할 가능성도 커짐
노후도 평가에서 탈락될 가능성도 높아짐

재개발 투자 포인트 두 가지

1. 언제 살 것이냐
- 부동산 호황기가 오기 직전에 사는 것을 추천 ! 타이밍!!

어떤 애는 가만히 있다가 4단계 돼서야 오르고, 어떤애는 1단계에 팍
이 지역은 저렴하네? 라는 생각이 들면 재개발/재건축 타이밍이 되는 것
서울 지금은 별로라고 생각하고, 이 외 오를 지역의 4단계 지점을 봐야 함


2. 내가 사는 시점에 얼마나 벌지 계산
- 안전마진을 계산할 것
내가 어떻 단계에 샀을 때 얼마 벌고 시작할 수 있을지 확인

4단계에서 역으로 출발 하기

- 4단계 구역인 것들을 확인해서 줄 세워본다
- 조합원 분양가격과 프리미엄 가격을 합치면 '매수 원가'
- 주변 시세 확인해서 비교하면 그 차액이 안전마진 (4단계에서)
- 신축아파트에 붙을 프리미엄, 물가상승률도 고려
- 일반분양가 확인하고 조합원 분양가격, 옵션혜택들 고려


3~1단계로 갈수록 금액을 빼야 함 (30~10%)
시간이 오래 걸리기 때문..




https://youtu.be/qOIK-Xb7-qI